一二線樓市成交持續(xù)活躍 多地加碼調(diào)控穩(wěn)預(yù)期
4月20日，計(jì)劃認(rèn)籌上海瑞虹新城的買(mǎi)家張琳接到了中介人員的電話，詢問(wèn)其積分(2021年2月起，上海新房認(rèn)籌搖號(hào)采取積分制)有多少，當(dāng)聽(tīng)到張琳積分為60的時(shí)候，中介人員開(kāi)始連番勸阻她去認(rèn)籌，稱(chēng)要65分以上才有機(jī)會(huì)參與搖號(hào)。
【資料圖】
與張琳一樣遭遇被“勸退”的情況并非個(gè)案，最近上海新盤(pán)甚至出現(xiàn)由于信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致買(mǎi)家錯(cuò)過(guò)認(rèn)籌的情況。實(shí)際上，“一房難求”已經(jīng)從上海等一線城市蔓延到周邊的二三線城市。
近日，寧波、合肥、杭州等地紛紛出臺(tái)調(diào)控新政，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似調(diào)控說(shuō)明各地都有主動(dòng)收緊、主動(dòng)穩(wěn)定房地產(chǎn)的導(dǎo)向。過(guò)去很多地方政府調(diào)控還是有惰性，今年調(diào)控的積極性明顯增加，這是具有積極導(dǎo)向的，也有助于進(jìn)一步解決大城市的住房問(wèn)題。類(lèi)似調(diào)控也說(shuō)明大城市確實(shí)面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，通過(guò)調(diào)控有助于促進(jìn)穩(wěn)定發(fā)展。
流動(dòng)性收緊
4月19日，合肥市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金提取管理工作的補(bǔ)充通知》，明確提出，同一套住房頻繁交易提取(12個(gè)月內(nèi)兩次以上)，不予提取。
以上規(guī)定，主要是防范、打擊利用同一套房源頻繁交易來(lái)騙提公積金的不法行為，嚴(yán)格規(guī)范公積金提取條件，抑制投機(jī)炒房行為。除了合肥之外，近日還有南通、貴陽(yáng)、武漢、佛山等地相繼對(duì)公積金流動(dòng)性實(shí)行收緊。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，與最近各地，尤其是長(zhǎng)三角和珠三角部分城市出現(xiàn)的“搶房”現(xiàn)象有關(guān)。
此外，深圳、上海、廣州、紹興、東莞等越來(lái)越多的城市嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。
同策研究院分析師祖冰洋認(rèn)為，近期，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市寧波、南京、合肥接連出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策，意在平抑熱度、穩(wěn)定市場(chǎng)。其中寧波、合肥作為近期被約談城市，政策調(diào)控力度明顯加大。寧波擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加強(qiáng)住房交易管理；合肥實(shí)行學(xué)位制、熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”等，體現(xiàn)出政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的決心。
可以說(shuō)，在住建部約談、整頓中介、約束二手房、收緊經(jīng)營(yíng)貸、土地集中供應(yīng)成新一輪調(diào)控重點(diǎn)之后，公積金流動(dòng)性也被收緊了。剛剛過(guò)去的3月，全國(guó)樓市調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)48次， 2月份調(diào)控也是井噴之勢(shì)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次，超過(guò)了1月份的42次，2021年一季度累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)135次。
“最后的瘋狂”？
最近一周來(lái)，一線城市中，北京、上海、廣州三城成交顯著回升，北京成交環(huán)比翻番。克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，近八成二線城市成交走高，成都、武漢、南京、青島成交表現(xiàn)尤為亮眼，重慶、杭州成交小幅回調(diào)，但整體仍維持高位，長(zhǎng)沙成交探底回升，增長(zhǎng)49%。14個(gè)三四線城市成交漲跌參半，東莞、肇慶等成交表現(xiàn)不俗，環(huán)比增幅超100%。
號(hào)稱(chēng)“上海后花園”的湖州，各大售樓處也出現(xiàn)了“一房難求”的局面，銷(xiāo)售人員自身都參與購(gòu)買(mǎi)房源。王偉去年在湖州買(mǎi)了兩套房，今年春節(jié)后，他購(gòu)買(mǎi)的兩套房子分別漲了10萬(wàn)。據(jù)王偉介紹，個(gè)別項(xiàng)目連內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)都要找關(guān)系、提前訂。第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，湖州銷(xiāo)售排名前五的樓盤(pán)，單價(jià)均已破萬(wàn)，且第一名成交總套數(shù)超過(guò)500套，刷新近年來(lái)的成交紀(jì)錄。
湖州中心城市庫(kù)存共310萬(wàn)方，按照過(guò)去6個(gè)月的平均去化速度44萬(wàn)方/月，去化周期僅7個(gè)月，有的板塊比如有人才政策加持的東部新城，去化周期僅有6個(gè)月，與杭州目前的去化周期相當(dāng)，也是三四線城市中去化周期最低的城市板塊之一。
一二手倒掛嚴(yán)重、板塊房?jī)r(jià)輪動(dòng)、高價(jià)地迭出等因素導(dǎo)致一線城市周邊的二三四線城加速去化。比如南京，熱門(mén)板塊一房難求，河西、南部新城、江北核心區(qū)，八成首付也攔不住購(gòu)房人群的涌入。據(jù)了解，南京周邊鹽城、滁州的買(mǎi)家最近也在伺機(jī)入市。
一名房企人士表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)，很像密集調(diào)控周期前的“最后瘋狂”，但“一房難求”也并非存在于每個(gè)城市。其所在的房企，今年的重任就是加速去化，保住銷(xiāo)售規(guī)模的同時(shí)降杠桿。“去化快的城市就爭(zhēng)取多賣(mài)，去化慢的城市看情況調(diào)整價(jià)格，總體就是加速去化。”但他也透露，房企普遍存在，今年在賣(mài)房的同時(shí)，還要把好投資關(guān)，嚴(yán)格按照去化能力儲(chǔ)備土地。
而在張琳看來(lái)，更糟糕的情況是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始要求有全款支付能力的客戶優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。而如今上海各大銀行開(kāi)始嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，堵住了解決短期資金短缺的通道，那些剛需置換的老百姓，真實(shí)地感受到了調(diào)控的效力。(應(yīng)采訪者要求，文中張琳、王偉均為化名)
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