別再信謠了，任何時候還清房貸都是一樣的！！！
央行降息了，這幾天關(guān)于提前還房貸的聲音又多了起來。網(wǎng)上一直有個觀點，認(rèn)為房貸還款時間在1/3至1/2以前，提前還款最劃算。理由是，這個節(jié)點之前還的大部分是利息，后面還的都是本金。
(資料圖片僅供參考)
真的是這樣嗎？
我先說結(jié)論：無論哪一年還清，你都占不到銀行任何便宜！
我們假定貸款100萬，30年，利率4.9%，采用等額本息還款方式。那么，我們的月供是5307元，30年共還款191.06萬，其中利息91.06萬。
我們選取第5年、10年、15年和20年的還款節(jié)點對比：
大家從表格可以看到，不同的還款時間，所累計支付的利息比例是不同。比如還款十年，利息將近還了總利息的一半；到15年，還款進(jìn)度為一半，但付息比例達(dá)到了70%，后面15年只需償還30%的利息，確實前期還款的大部分都是利息。
但是，這并不意味著提前還款就最劃算。因為，無論你怎么提前還款，其實銀行計息方式都沒有改變，每月利息=剩余貸款本金*貸款年利率/12，即當(dāng)月利息，是按照剩余本金來結(jié)清的。
因此，任何時候還清房貸都是一樣的！
而我們的房貸前期之所以付的利息多，那是因為前期貸款余額多，隨著貸款一點點被還掉，我們還的利息自然就減少。這就好比，剩余50萬，收的是50萬的利息；剩余10萬，收的是10萬的利息。任何時間節(jié)點，償還銀行的貸款都是一樣的，因為你提前償永遠(yuǎn)都是占用銀行的本金。
在不考慮違約金的情況下，什么時候還房貸最不劃算？
這取決于你還款資金的機(jī)會成本！也就是說，你有能力提前還房貸，但你通過資產(chǎn)配置，將這筆資金的投資回報率超過房貸利息，也就是4.9%時，任何時候提前還款都是不劃算的。
如果你發(fā)現(xiàn)無論自己怎么努力，都無法賺到4.9%以上的收益，那就還是把這錢還貸房算了。
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