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6月26日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)。
本周核心觀點(diǎn)
政策面：央行宣布降低LPR，廣州市推動(dòng)城中村項(xiàng)目落實(shí)，重慶市鼓勵(lì)民間投資不動(dòng)產(chǎn)。中央：央行：2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。各地：1）廣州市提出進(jìn)一步深化“放管服”改革，加快推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目落地實(shí)施；2）重慶市鼓勵(lì)民間投資參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)、城市老舊資源，支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)；3）南陽(yáng)市實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼等組合政策。
端午（6.22-6.24）市場(chǎng)成交基本面：端午期間樓市成交較2022年同比上升，成交絕對(duì)值仍低于2019年同期。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年“端午期間”30大中城市商品房日均成交面積19.79萬(wàn)平，較2022年同比+4.37%，較2019年同比-45.9%。根據(jù)中指研究院43城數(shù)據(jù)，日均成交面積較2022年同比+19%，較2019年同比-12%。雖然兩組數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的同比增速有所差異，但從趨勢(shì)上來(lái)看保持一致，即日均銷售量絕對(duì)值同比2022年有所上升，但低于2019年。
本周（6.17-6.23）市場(chǎng)成交基本面：本周新房市場(chǎng)成交環(huán)比持平，二手房市場(chǎng)成交環(huán)比下降，新房市場(chǎng)單周銷售數(shù)據(jù)同比已連續(xù)三周為負(fù)，二手房單周成交量絕對(duì)值降至3月以來(lái)最低值（不含五一）。本周30大中城市商品房成交面積271萬(wàn)平，環(huán)比+0.1%，環(huán)比增速較上周下降13.4pct；同比-48.5%，同比增速較上周下降13.4pct。分線城市來(lái)看，本周一、三線城市成交面積環(huán)比下降，二線城市成交面積環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積125平，環(huán)比-11.9%，環(huán)比增速較上周下降12.2pct，同比-25.8%，同比增速較上周下降12.6pct。分線城市來(lái)看，本周一線城市成交同比增長(zhǎng)，二、三線城市成交環(huán)比稍降。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下降4.68%，房地產(chǎn)跑輸大盤-2.18pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下降6.99%，房地產(chǎn)跑輸大盤-1.25ct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌10.81%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤5.07pct，表現(xiàn)弱于大市。
本周觀點(diǎn)：2023年端午假期43個(gè)代表城市成交面積較2022年增長(zhǎng)19%，較2019年端午假期下降12%。本周30大中城市新房市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)成交271萬(wàn)平，環(huán)比+0.1%，同比-48.5%，單周銷售數(shù)據(jù)同比已連續(xù)三周為負(fù)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年6月1日-24日，30大中城市新房市場(chǎng)成交量為861萬(wàn)平，環(huán)比5月1日-24日下降10%，同比2022年6月1日-24日下降28.8%。截至2023年6月24日，30大中城市商品房銷售成交面積7日滾存同比創(chuàng)6月以來(lái)新低為-53.1%。
浙商證券認(rèn)為，雖然本周房貸利率迎來(lái)下降，且端午節(jié)期間銷售面積同比有所增長(zhǎng)，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)整體銷售仍然承壓，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)有所減緩。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2023年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比2023年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%，二手房市場(chǎng)掛牌量大幅增加。2023Q1全國(guó)13城二手房去化周期為10個(gè)月，2023Q2去化周期增長(zhǎng)50%至15個(gè)月。浙商證券認(rèn)為，當(dāng)前二手房掛牌量激增，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)形成較大拋壓，長(zhǎng)期來(lái)看若去化周期仍保持高位，可能對(duì)新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)有所影響。2022年7月，建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資向河南省政府旗下河南同晟置業(yè)有限公司出售公司8.6億股股份，占全部已發(fā)行股本的29.01%。2023年6月23日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱未能在寬限期結(jié)束之前向境外投資者支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，建業(yè)地產(chǎn)繼2022年轉(zhuǎn)讓股份之后宣布違約。浙商證券認(rèn)為，若市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏持續(xù)減緩，已暴雷房企及部分民企可能仍會(huì)面臨再次暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)中房企風(fēng)險(xiǎn)完全出清仍需時(shí)間。
浙商證券繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國(guó)化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)；建議關(guān)注：華潤(rùn)置地；3）市場(chǎng)需求修復(fù)仍需更多政策帶動(dòng)，抗逆性較強(qiáng)的標(biāo)的：中國(guó)國(guó)貿(mào)；4）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。
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