由于房地產行業及金融環境，領地控股償還海外債務資金承壓。
(資料圖片)
01
違約
6月23日，領地控股（06999.HK）公告稱，此前已展期一年的美元債發生違約。
公告顯示，領地控股2022年6月24日根據交換要約發行金額為1.1943億美元的新票據，自2022年6月24日起按年利率12.0%計息，于2022年12月24日及2023年6月23日支付。
美元債違約公告
根據新票據的條款，新票據于2023年6月23日到期，領地控股于到期時未能支付有關本金將構成一項違約事件，于到期后30天寬限期屆滿時仍未能支付有關利息，亦將構成一項違約事件。
截至公告日，領地控股仍未支付新票據的全部本金額1.1943億美元及其應計及未付利息。
鑒于目前面對的挑戰，領地控股表示正考慮整體解決方案，以全體持份者的利益為依歸應對海外債務狀況。
一年前，2022年6月領地控股發行1.1943億美元新票據，以交換2021年票據的未償還本金額最少1.1億美元，交換要約的目的是再融資現有票據及改善公司的流動資金狀況。
也就是說，美元債展期一年后，領地控股的財務狀況并未好轉，最終發生實質性違約。
值得注意的是，在領地控股美元債交換要約前夕，“領地系”股票閃崩，其中領地控股單日暴跌84%，市值蒸發32億港幣，領悅服務（02165.HK）跌59.6%。
隨后，2022年9月曾有投資人向中國香港特別行政區高等法院提交一份就現有票據所產生總額為139.75萬美元的債務，而針對領地控股作出的清盤呈請，后因領地控股談判溝通暫時解除危機。
其實，早在2021年下半年，評級機構就提示了領地控股的流動性問題。
2021年10月，穆迪確認領地控股的“B2”公司家族評級(CFR)，并將其評級展望從“穩定”調整為“負面”。
穆迪表示，由于消費者信心疲軟，領地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，導致公司流動性減弱。
02
深陷危機
據官網介紹，領地集團創立于1999年，擁有國家一級房地產開發資質，形成以房地產開發、商業運營、酒店管理三駕馬車協同發展的多元化企業集團。
2020年12月，領地控股在香港聯合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家港股上市房企。
領地控股官網
從股權結構看，領地控股是一家典型的家族企業，劉玉輝家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。
其中，劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有領地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關系。
股權結構圖
2022年，領地控股的銷售情況并不樂觀，其全年合約銷售金額為137.22億元，同比下降40.4%；合約銷售建筑面積為190萬平方米，同比減少約29.5%。
自2022年以來，領地控股再無新項目儲備，目前公司在售項目屈指可數，且都處于銷售末期，去化壓力巨大。
報告期內，領地控股收益為139.79億元，同比下降7.1%；毛利虧損19.996億元，較2021年的毛利29.081億元減少168.8%。
此外，領地控股歸屬于公司擁有人的虧損達41.5億元；凈虧損50.98億元，同比下降900.6%。
實現歸母凈利潤
從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，截至2022年12月31日，領地控股毛利率約為-14.3%。
銷售毛利率
截至2022年末，領地控股總資產為540.24億元，總負債485.82億元，凈資產54.42億元，資產負債率89.93%。
可以看出，領地控股財務杠桿水平較高，近年來公司資產負債率波動攀升，處于高位存在較大杠桿風險。
財務杠桿
《小債看市》分析債務結構發現，領地控股主要以流動負債為主，占總負債的90%，債務結構不合理。
截至相同報告期，領地控股流動負債有434.91億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務有38.21億元。
值得注意的是，領地控股還有68.17億元應付款項和應付票據，其短期有息負債超百億。
相較于短債壓力，領地控股流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有25.96億元，較2021年末腰斬，無法覆蓋短債，公司存在較大短期償債壓力。
此外，領地控股還有50.92億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有43.92億元。
整體來看，領地控股剛性債務超80億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為16%。
有息負債高企，領地控股的融資成本逐步上升。
2017年2020年，領地控股融資加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。
從融資渠道看，領地控股主要依賴于借款、發債以及信托等方式融資。
值得注意的是，領地控股擁有較大的信托貸款融資規模，在融資和經營條件嚴峻情況下，其信托貸款的再融資風險增加。
2021年，由于籌資活動現金流入銳減，在償還大量負債后，領地控股籌資性現金流凈額首次出現凈流出，2021和2022年該指標分別為-30.61億和-46.95億元，說明其融資渠道遇阻，再融資壓力增大。
籌資性現金流凈額
另外，近年來領地控股少數股東權益增長較快，與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
總得來看，領地控股銷售持續疲軟、業績虧損，盈利能力持續下滑，對債務和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；外部融資環境惡化，再融資壓力較大。
03
千億目標
1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟攜手創辦了領地控股的前身——眉山地區寶馬房地產開發有限公司。
2006年，領地將總部由樂山遷至成都，正式開始全國化擴張。
據悉，劉氏三兄弟是碧桂園高周轉模式的"擁躉"，領地從三線城市起家，也寄希望在三四線城市發力，完成規模成長的飛躍。
早在2017年，僅151.6億元銷售額的領地集團，就曾設定了2018年實現300億元、2019年千億元的銷售目標。
隨后，領地集團開始加速買地，在公開土地市場頻頻曝光。
同時，領地集團密集招募明星經理人加盟，包括金科老將姚科出任集團助理總裁兼品牌總經理，恒大集團前副總裁許曉軍出任總裁一職，這無疑給其千億目標注入了一陣"強心劑"。
2018年，領地集團300億元的目標沒有完成，但還是以235億元的銷售額排在第92位，首次進入百強之列。
2019年，領地集團銷售額也僅為247億元，連千億目標的邊都沒有摸到。
值得注意的是，在2017-2019年領地大干快上的三年時間，其凈負債率從60%上升140%，債務負擔加重。
后來，領地集團快馬加鞭謀求上市，意圖儲備更多彈藥，在規模擴張的這條道路上策馬揚鞭。
2020年底，領地集團最終成功港交所上市，但隨后公司人事變動頻繁。
領地控股上市圖片
2021年內，包括領地集團副總裁劉永旺、助理總裁兼品牌總經理姚科、成都區域總裁朱猛等多位高管先后離職。
隨后，行業步入寒冬，千億夢碎的領地，在其追夢過程中積累的負債，卻實實在在的高懸于頭頂，成了一把達摩克里斯之劍。
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