自去年4月1日宣布停牌后，中國奧園的復(fù)牌之路也邁出關(guān)鍵一步。7月3日，中國奧園一次性發(fā)布了2021年度、2022年中期、2022年度三份業(yè)績財(cái)報(bào)，補(bǔ)齊這幾份業(yè)績財(cái)報(bào)是其完成復(fù)牌工作的重要事項(xiàng)之一。三份業(yè)績財(cái)報(bào)也揭示了中國奧園過去兩年艱難的經(jīng)營狀況，2021年、2022年，中國奧園的營業(yè)額皆負(fù)增長，由2020年的677.94億元下降至2022年的187.11億元；中國奧園的毛利也經(jīng)歷大幅波動(dòng)，毛利率更是一度呈現(xiàn)負(fù)值。2021年和2022年，中國奧園公司擁有人應(yīng)占虧損合計(jì)高達(dá)409.18億元。
就在業(yè)績財(cái)報(bào)發(fā)布前一晚，中國奧園披露關(guān)于境外債務(wù)重組的最新情況。種種“前期”動(dòng)作，也預(yù)示著中國奧園復(fù)牌將近，但滑坡的業(yè)績表現(xiàn)，不難看出中國奧園的流動(dòng)性危機(jī)并未解除，即便成功復(fù)牌也并不代表脫離風(fēng)險(xiǎn)，其離成功“上岸”還有一段長路要走。
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一口氣補(bǔ)發(fā)三份財(cái)報(bào)
因年報(bào)“難產(chǎn)”從去年4月1日停牌至今，中國奧園已在港交所“擱淺”一年多時(shí)間，如果今年9月未能成功復(fù)牌，中國奧園也將面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)上市規(guī)則，港交所可取消任何連續(xù)18個(gè)月暫停買賣的證券的上市地位。
達(dá)成港交所復(fù)牌條件，是出險(xiǎn)房企順利恢復(fù)交易的關(guān)鍵，可以看到，每份復(fù)牌指引中首先提及的要求就是“需要刊發(fā)所有尚未公布的財(cái)務(wù)報(bào)告”。趕在摘牌“大限”之前，中國奧園于7月3日發(fā)布了2021年度、2022年中期、2022年度三份業(yè)績財(cái)報(bào)，其復(fù)牌之路也邁出關(guān)鍵一步。
“企業(yè)如果能成功復(fù)牌，對于自身恢復(fù)正常經(jīng)營有積極幫助。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，各大房企爆雷后，財(cái)報(bào)審計(jì)工作也不同以往，業(yè)績財(cái)報(bào)成功披露，說明中國奧園把一些“遺留”問題已經(jīng)說清楚了。另一方面，財(cái)報(bào)披露后，也有助于投資者和市場能夠更全面地了解企業(yè)經(jīng)營狀況，對于恢復(fù)市場投資信心有重要意義。
三份業(yè)績財(cái)報(bào)也揭示了中國奧園過去兩年艱難的經(jīng)營狀況。財(cái)報(bào)顯示，2021年度中國奧園的總營業(yè)額約為500.22億元，較2020年之約677.94億元下降約177.72億元，同比下降26.2%；2021年，中國奧園毛損為約119.35億元，較2020年之毛利約160.81億元下降174.2%，毛利率為-23.9%。2021年，中國奧園公司擁有人應(yīng)占虧損約為330.75億元，較2020年之溢利約59.08億元下降659.9%。
2022年，中國奧園一些財(cái)務(wù)指標(biāo)在“低基數(shù)”的影響下有所好轉(zhuǎn)，但整體仍表現(xiàn)滑坡。2022年度，中國奧園的總營業(yè)額約為187.11億元，較2021年之約500.22億元減少約313.11億元，減幅為62.6%；同期中國奧園毛利為約8.41億元，較2021年毛利-119.35億元上升107%，毛利率為4.5%。2022年，中國奧園擁有人應(yīng)占虧損約為78.43億元，較2021年之虧損約330.75億元上升76.3%。
境外債務(wù)重組迎實(shí)質(zhì)性進(jìn)展
就在業(yè)績財(cái)報(bào)發(fā)布前一晚，中國奧園境外債務(wù)重組也迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
根據(jù)7月2日晚間所披露的公告，中國奧園已與若干主要票據(jù)持有人（其持有公司發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金總額的約33.01%）就公司境外重大債務(wù)重組方案的主要條款達(dá)成一致。
根據(jù)重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及16億美元永續(xù)債。
中國奧園方面表示，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園“權(quán)益”入賬。連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率則顯著改善，令?yuàn)W園實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，加速復(fù)牌進(jìn)程。
另據(jù)透露，重組方案成功后，郭梓文仍將是中國奧園第一大股東，不會(huì)出現(xiàn)郭梓文失去中國奧園控制權(quán)的局面。
對于何時(shí)能夠成功復(fù)牌？中國奧園方面告訴北京商報(bào)記者，目前公司正按照港交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，有信心盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)牌交易，引領(lǐng)企業(yè)恢復(fù)到正常經(jīng)營狀態(tài)。
復(fù)牌只是“脫險(xiǎn)”第一步
“保殼”還是“棄殼”？對于上市地位的選擇，出險(xiǎn)房企也各有一番琢磨。有的房企選擇“躺平”，徹底“棄殼”；有的房企則選擇積極運(yùn)作，努力進(jìn)行“保殼”。
據(jù)北京商報(bào)記者梳理，截至目前，已有融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、上坤地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等房企實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，同時(shí)，也有新力控股、藍(lán)光發(fā)展、中天金融等終止上市暨摘牌。
此外，還有多家房企目前仍處于停牌狀態(tài)，諸如中國恒大、世茂集團(tuán)、旭輝控股、當(dāng)代置業(yè)、陽光城等，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，仍有35家涉房企業(yè)處于停牌狀態(tài)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，目前內(nèi)房股能進(jìn)入復(fù)牌的也只是個(gè)別公司，其他還要再積極推進(jìn)債務(wù)重組。未來或會(huì)有多家公司退市，之前已經(jīng)有港股房企新力退市，如未能發(fā)布業(yè)績報(bào)告，停牌時(shí)間過長，這些港股房企或?qū)⑼耸小＝冢?家A股房企股票價(jià)格連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，根據(jù)規(guī)定基本鎖定退市，另有7家房企股票價(jià)格在1元附近，在退市邊緣。未來A股也將有一波房企退市潮。
即便成功復(fù)牌，也不意味著已經(jīng)“脫險(xiǎn)”。一位業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，成功復(fù)牌只是企業(yè)“脫險(xiǎn)”的第一步，若主營業(yè)務(wù)增長乏力，則自身流動(dòng)性危機(jī)仍未解除。可以看到，2021年和2022年，中國奧園公司擁有人應(yīng)占虧損合計(jì)高達(dá)409.18億元。虧損的持續(xù)效應(yīng)，未來企業(yè)經(jīng)營還需依靠“外力”，整體成長性仍不容樂觀。
另一方面，借鑒成功復(fù)牌房企“前車之鑒”，順利復(fù)牌后，房企的估值修復(fù)也很漫長。融創(chuàng)中國于今年4月13日在港交所恢復(fù)買賣，當(dāng)日跌幅便高達(dá)55%，此后股價(jià)一路下跌，目前持續(xù)1元附近徘徊。資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的信心修復(fù)，也還需要很長一段時(shí)間。
劉水同樣告訴北京商報(bào)記者，房企能夠復(fù)牌，表明已經(jīng)達(dá)到港交所要求，化解風(fēng)險(xiǎn)取得了階段性進(jìn)展。但是還不能說已經(jīng)脫離風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)的經(jīng)營及債務(wù)重組情況還存在不確定性，當(dāng)前市場形勢下，風(fēng)險(xiǎn)還很大。后續(xù)應(yīng)該加快銷售促回款，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。加速推進(jìn)較好項(xiàng)目的銷售去化，快速回籠資金，保障現(xiàn)金流入，增強(qiáng)償債能力。
北京商報(bào)記者 王寅浩
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