距離首批公募REITs上市已滿兩年，而REITs作為一種新興金融產品也受到了各大機構的追捧。Wind數據顯示，截至6月25日，已獲批的28只公募REITs募集資金總額超過924億元。
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機構投資者持有公募REITs占比高
公募REITs一直以來備受機構投資者的關注。在目前已獲批的28只公募REITs中，無論是首發和擴募，券商均積極參與了認購行動。
近期，首批公募REITs成功擴募上市。據上市交易公告書顯示，中金普洛斯REIT本次擴募發售募集資金總額約為18.53億元（不含募集期利息），擴募發售基金份額共計4.38億份，有效認購戶數17戶。其中，券商及其資管子公司等占據5席，包括渤海匯金、華金證券、中信證券、國聯證券等在內的認購對象合計認購1.77億份，占總發行份額的40.50%；按4.228元的認購價格計算，認購金額達7.50億元。而其他認購對象背后也不乏券商的身影，如招商財富為招商基金全資子公司，招商證券則持有招商基金45%的股權。
此外，博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT兩只REITs此次擴募發售的認購對象中也出現了中信證券、華泰證券、國泰君安證券、上海證券、安信證券等多家券商及券商資管產品的身影。
從投資者結構來看，公募REITs的機構投資者持有占比較高。據中金公司研報統計，截至2022年末，機構投資者持有比例平均為92.3%。從2022年末各項目流通盤前十大投資機構類型來看，券商自營、資管及保險機構占前十大投資機構持倉總額的比例較高，平均分別為43.8%、28.8%及16.9%。
談及券商等機構投資者對公募REITs青睞有加的原因，RCREIT（REITs研究中心）主任劉洋對《證券日報》記者分析稱：“一方面，投資REITs可助力機構投資者優化資產配置。REITs資產與其他金融資產相關性較低，有助于機構投資者實現資產的多元化、分散化配置。且基礎設施類資產及不動產具有較高的準入門檻，REITs為機構投資者參與基礎設施及不動產市場投資提供了便利渠道，有效助力其投資組合前沿向外延伸；另一方面，投資REITs有助于提升機構投資者經營穩健度，促進長期價值投資。”
看好公募REITs后市發展
不容忽視的是，近期公募REITs市場表現波動較大，今年以來，已上市的27只公募REITs產品均出現不同程度的下跌。
中信證券認為，導致REITs市場深幅調整的因素主要有三點：一是參與REITs的機構投資者尚不豐富，部分投資者對現金分派波動容忍度太低；二是宏觀經濟對不動產和基礎設施的影響相對后周期；三是漸進發展中的REITs市場，作為大類資產而言，流動性偏低，市值規模偏小。
“近期REITs市場波動較大，主要原因在于我國REITs市場發展尚處起步階段，市場流通盤較小，對REITs估值定價邏輯尚未成熟，對REITs定價偏差易導致價格異常波動。”劉洋認為，此外，機構投資者對REITs熟悉度較低、對其底層資產的認識理解尚未非常成熟，機構行為及偏好一致性較強。在當前流動性有限的REITs市場，受到較為單一結構的機構投資者趨同投資行為影響，從而放大了市場波動。
不過業內人士仍對公募REITs的發展持有信心。中金公司表示，相信市場各方對于現存的一些重點發展挑戰已有共識。這其中包括常態化發行機制的效率優化、二級市場投資者結構與流動性優化、獨立立法的推進、信息披露的進一步完善等等。
中信證券認為，當前REITs市場的估值已經具備了相當的吸引力，尤其是產權類REITs的預期現金分派率已經明顯高于長端利率和部分藍籌股票的股息率水平。
劉洋表示：“雖然近期的持續下跌，讓REITs市場的景氣度有所削弱，不過，隨著經濟復蘇預期的逐步實現和REITs估值定價體系的完善，REITs的中長期配置價值將進一步凸顯。”
對于REITs市場后續的發展與期待，劉洋建議，一是要推動REITs市場建立市場化的估值定價體系。完善信息披露機制，平衡公募REITs一級市場發行估值和二級市場估值，讓各個環節的參與者達到共贏，從而吸引更多投資者參與；二是機構投資者要建立完善REITs投研框架、提升REITs投研能力；三是持續加強REITs投資者教育、豐富REITs投資者結構，推動REITs市場高質量發展。
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