摘要：“全面停止境外債務(wù)支付”（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1305篇原創(chuàng)
(資料圖片僅供參考)
剛剛過(guò)去的端午節(jié)，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)官宣爆雷
6月23日晚，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)公告，未能在當(dāng)天寬限期結(jié)束之前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)（ISIN： XS2262030369/通用代碼：226203036）的利息。
同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)宣布將“暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付”。
消息一出，輿論嘩然。
這家成立30余年的河南龍頭房企，2020年在“逆勢(shì)”抄底，2021年傳出危機(jī)。
但去年6月，建業(yè)地產(chǎn)成功引入國(guó)資作為“戰(zhàn)投方”；8月，鄭州出臺(tái)“百億房地產(chǎn)紓困基金”方案，建業(yè)地產(chǎn)的某項(xiàng)目又拔得頭籌。
因此，建業(yè)地產(chǎn)也一度被認(rèn)為大概率有望成功上岸了。
就在今年3月，建業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)始人胡葆森在其另一家上市公司中原建業(yè)2022年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，還頗為樂(lè)觀地判斷：房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過(guò)去。
短短3個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)就爆雷了。
作出國(guó)內(nèi)初代地產(chǎn)大亨，胡葆森曾與馮侖、王石并稱(chēng)為“地產(chǎn)三君子”。如今唯有胡葆森還奮斗在地產(chǎn)一線(xiàn)，這一次，68歲的他還能帶領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)走出困境嗎？
01
對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)的爆雷，有自媒體稱(chēng)是“扶不起來(lái)的阿斗”。
6月23日建業(yè)地產(chǎn)的公告中，我們可以看到其給出的解釋?zhuān)ɡ碛桑爬▉?lái)看有4個(gè)要點(diǎn)。
承認(rèn)2021年下半年開(kāi)始面臨債務(wù)管理的壓力，強(qiáng)調(diào)了自己一直在堅(jiān)持還錢(qián)：“面臨行業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，本集團(tuán)一直持續(xù)、全力履約”。
具體體現(xiàn)在自2021年7月1日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。
坦誠(chéng)此次美元債的違約，以及暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，已確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人。
給出的原因是今年2季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)疲弱，每月銷(xiāo)售逐漸惡化，集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。
第三，“保交付，保經(jīng)營(yíng)”。
這應(yīng)該是大眾和買(mǎi)房人最為關(guān)心的問(wèn)題。建業(yè)地產(chǎn)承諾將集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及竣工物業(yè)的銷(xiāo)售。
第四，表態(tài)不躺平。將聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，盡快出臺(tái)境外債務(wù)的整體解決方案。
02
建業(yè)地產(chǎn)到底欠了多少錢(qián)？
今年4月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布了2022年報(bào)，其披露的信息中，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性危機(jī)明顯。
截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債1356.29億元，流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1232.53億元，其中最值得關(guān)注的是：
銀行及其他貸款66.50億元；
境外優(yōu)先票據(jù)62.35億元，將于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，此次爆雷的正是境外優(yōu)先票據(jù)。
上述銀行及其他貸款及優(yōu)先票據(jù)總額為236.61億元。
2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債凈額達(dá)45.61億元；但其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為18.90億元，完全無(wú)法覆蓋短債。
盡管2022年建業(yè)地產(chǎn)的總現(xiàn)金比2021年減少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但沒(méi)能減少負(fù)債，反而擔(dān)子更重了。
截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總借貸236.61億元，同比增長(zhǎng)7.8%；凈借貸193.09億元，同比大增長(zhǎng)59.7%。
負(fù)債增加，現(xiàn)金減少，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性更差了。
同期，其流動(dòng)比率降至96.3%；而現(xiàn)金短債比僅為0.34，同比減少76.7%，一年內(nèi)爆雷的風(fēng)險(xiǎn)大增。
03
“壓倒”建業(yè)地產(chǎn)的除了更加沉重的負(fù)債壓力外，還有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅下滑。
和其他房企不一樣，建業(yè)地產(chǎn)一直致力于“服務(wù)大中原”深耕河南，而不是全國(guó)擴(kuò)張。
但也和其他房企一樣，建業(yè)地產(chǎn)追逐著千億規(guī)模的夢(mèng)想。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)首次突破千億銷(xiāo)售額的大關(guān)。同年，其省域化戰(zhàn)略推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了在全河南省122個(gè)縣級(jí)以上城市全覆蓋。
2020年，建業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收創(chuàng)新高，達(dá)433億元，同比增長(zhǎng)41%。
2021年，營(yíng)收有所下滑，仍接近420億元，但凈利潤(rùn)僅有6億元，同比減少66%。
圖片來(lái)源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝）
2022年，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)爆雷：營(yíng)收241億元，同比下滑4成；凈虧損78.19億元。
同年，建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流出13.55億元。
今年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)一步惡化。
今年1-5月，據(jù)建業(yè)地產(chǎn)披露的未經(jīng)審核合同銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示：
業(yè)務(wù)合同銷(xiāo)售額87.64億元，同比減少20.8%；
總合同建筑面積1,259,579平方米，同比減少14.6%；
每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格6,958元，同比減少7.3%。
要知道去年同期還有疫情影響，如今疫情已過(guò)，而建業(yè)地產(chǎn)的寒冬卻還沒(méi)有過(guò)去。
當(dāng)然，這也并非特例，房地產(chǎn)業(yè)依然還在經(jīng)歷深度調(diào)整。但下沉河南各縣級(jí)城市的建業(yè)地產(chǎn)，顯然受影響更明顯。
04
都是“抄底”惹的禍？
相比其他在全國(guó)瘋狂擴(kuò)張的黑馬房企，深耕區(qū)域的建業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)并不保守，尤其是2020—2021年依然在大手筆拿地。
閨蜜財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了2016—2022年，建業(yè)地產(chǎn)披露的土地儲(chǔ)備情況：
新增土地方面，2017年最高峰為新增儲(chǔ)備建筑面積1467萬(wàn)平方米，盡管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多萬(wàn)平方米；
尤其是2020年，其逆勢(shì)抄底，土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到7年來(lái)的峰值5411萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積4029萬(wàn)平方米。
同年5月，建業(yè)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司建業(yè)新生活成功赴港上市。
除了土儲(chǔ)，建業(yè)地產(chǎn)的逆勢(shì)“抄底”還體現(xiàn)在加杠桿上。
近些年，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體去杠桿、降負(fù)債之際，建業(yè)地產(chǎn)卻并未止步。2019—2021年，其資產(chǎn)負(fù)債率均高達(dá)91.25%、91.10%和91.26%。
2020年，建業(yè)地產(chǎn)還在加速借錢(qián)。
比如年報(bào)披露，截至2020年底，其公司債券約30億元，同比增長(zhǎng)101.3%；優(yōu)先票據(jù)約72.01億元，同比增長(zhǎng)48.2%。
如果2021年疫情結(jié)束，或許建業(yè)地產(chǎn)的抄底未來(lái)還有勝出的希望。可惜，這一次的疫情完全超出市場(chǎng)預(yù)期，延續(xù)了3年之久。
2021年夏天，鄭州遭遇特大暴雨洪澇，建業(yè)地產(chǎn)也深受其害。加之疫情持續(xù)，建業(yè)集團(tuán)公開(kāi)救助。
同年11月，建業(yè)集團(tuán)獲得中原銀行提供的總額不超過(guò)人民幣100億元的綜合融資服務(wù)。
2022年更是獲得國(guó)資戰(zhàn)投方的支持，旗下某項(xiàng)目又獲得了鄭州“百億房地產(chǎn)紓困基金”支持。
從上述情況來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)被罵“扶不起來(lái)的阿斗”也并不冤枉。
當(dāng)然，建業(yè)地產(chǎn)也有自己的“委屈”。
建業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)眾多，胡老板又頗有情懷。
據(jù)媒體報(bào)道，1994年-2020年，26年間建業(yè)集團(tuán)累計(jì)投入近50億元用于河南足球事業(yè)發(fā)展。
而近幾年，建業(yè)地產(chǎn)也不斷在賣(mài)資產(chǎn)、賣(mài)項(xiàng)目、裁員，拖到現(xiàn)在才爆雷，也實(shí)屬不易。
但作為企業(yè)，欠債還錢(qián)是天經(jīng)地義之事，不容易還是得想辦法解決問(wèn)題。尤其是作為房企，涉及民生，保交樓更是需要落到實(shí)處。
期待建業(yè)地產(chǎn)能如其公告所言，不躺平，拿出切實(shí)可行的解決方案。
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