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中指研究院于6月29日發(fā)布的《2023年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》顯示，今年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升。但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒下滑，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。6月，5年期以上LPR下調(diào)對市場情緒產(chǎn)生了一定的積極效果，但對新房銷售的實質(zhì)性帶動作用較為有限，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然較大。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年，重點100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%。其中，一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力加大。二手房方面，上半年，重點城市成交規(guī)模大幅提升。其中，一季度市場明顯升溫；進入4月，購房需求釋放動能不足，二手房市場逐漸降溫，多地二手房掛牌量處于高位，進一步影響了市場情緒；5月起，重點城市周度成交套數(shù)連續(xù)環(huán)比回落，6月中下旬成交量同比轉(zhuǎn)負。
土地市場方面，上半年，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來同期最低；核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，帶動樓面價結(jié)構(gòu)性上漲。全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年，地方國資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央企國企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。
房地產(chǎn)政策方面，上半年各地政策仍保持寬松趨勢。從政策調(diào)控節(jié)奏來看，一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定，但5月以來各地政策出臺頻次減少，部分二線城市政策優(yōu)化力度增強。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年上半年，全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策、購房補貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。
中指研究院認為，當前多數(shù)城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。與此同時，5月主要宏觀經(jīng)濟指標有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟恢復基礎尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出。隨著二季度市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預期增強。因城施策方面，核心一二線城市政策有望適度糾偏；企業(yè)端有望繼續(xù)落實資金支持政策；“保交樓”資金和配套政策亦存在進一步發(fā)力空間。
對于房企來說，2023年上半年，房企銷售業(yè)績略有好轉(zhuǎn)，但近兩個月購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大，企業(yè)資金回籠壓力亦在提升。疊加企業(yè)非銀融資改善并不明顯，年內(nèi)債務余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，中指研究院認為，第一，房企需要加大營銷力度，積極回籠資金，特別是在基本面相對較好且政策存在優(yōu)化預期的城市，應把握政策窗口期積極營銷。第二，當前購房者置業(yè)愈發(fā)理性，也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等，企業(yè)只有提升自身綜合實力，才能贏得購房者口碑。第三，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍競爭加大，企業(yè)投資也可在審慎研判前提下適度關(guān)注二線近郊或熱點三四線城市地塊。除此之外，伴隨著行業(yè)進入新的發(fā)展階段，房企積極探索新的發(fā)展模式，拓展代建業(yè)務、提升服務能力等將有利于提升市場占有率，掌握市場主導權(quán)。
（文章來源：上海證券報·中國證券網(wǎng)）
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