摘要：2023年上半年，百強房企格局繼續分化。
克爾瑞CRIC研究中心日前發布上半年房企銷售排行榜。2023年6月，重點30城供應雖有反彈，環比上升34%，但從絕對規模來看，仍為近5年來同期新低，上半年供應量基本與去年同期持平。成交環比下挫9%，同比下降25%，上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。
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企業層面，TOP100房企6月單月業績環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業績增速由正轉負，6月業績規模低于去年同期。累計業績同比微增0.2%，增幅較前兩月有明顯回落。
整體來看，2023年以來中國房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業表現相對平淡、樓市復蘇動能放緩，6月未迎來預期中的止跌行情。展望后市，我們認為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，維持弱復蘇主基調。
百強房企6月業績同比降低28.1%
2023年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業績增速由正轉負，6月業績規模低于去年同期。累計業績來看，上半年百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。整體來看，2023年以來中國房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業表現相對平淡、樓市復蘇動能放緩。
逾7成百強房企單月業績同比降低
從企業表現來看，2023年6月僅不到3成的百強房企單月業績同比增長，環比增長的企業在百強房企中也只占到半數。具體來看，6月有近6成百強房企的單月業績同比降幅大于30%，其中27家企業業績降幅大于50%。但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如建發房產、電建地產、大華集團、中交房地產等房企6月單月業績實現同環比雙增長。此外，值得注意的是，2023年以來濱江集團（002244）、卓越集團、大華集團等民企的表現優于行業整體，累計業績增長的同時，行業排名也有明顯提升。
百強房企格局分化
TOP30變動加劇
2023年上半年，百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-6月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長15.3%至890億元，TOP20門檻增長4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。
6月樓市供應翹尾成交再降
7月預期延續筑底行情
6月樓市延續平淡，重點30城供應雖有反彈，環比上升34%，但從絕對規模來看，仍為近5年來同期新低，上半年供應量基本與去年同期持平。成交環比下挫9%，同比下降25%，上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。
分能級來看，一線韌性略好于二三線。一線城市6月預計整體成交245萬平方米，環比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計同比仍增20%。北京、廣州市場熱度轉降，成交環比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規模尚不及去年同期，僅深圳一城同環比齊增。
26個二三城市整體成交1264萬平方米，環比下降10%，同比下降27%，上半年累計同比上漲17%。逆勢上漲的既有行情相對獨立的西安，也有前期深度調整的寧波、嘉興；還有長沙、鄭州等內陸弱二線城市，不過多數城市尚屬成交低點，需求略顯疲軟。值得關注的是，前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現了環比轉降趨勢，隨著適銷對路樓盤集中入市，客戶分流；成交增長也出現乏力跡象。
總體來看，6月也未迎來預期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內對成交的支撐作用依舊有限。此外，步入6月，二手房市場下行壓力進一步顯現，成交同、環比齊跌，且環比跌幅較上月有擴大趨勢，剛需購買力階段性瓶頸初顯。
展望后市，我們認為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。各城市分化行情預期延續，熱點城市和熱點項目個數減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。
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