種種跡象表明美國住宅市場似乎挺過了美聯儲一年多來不斷加息所造成的負面影響，整體情況正在逐漸好轉。
近期，美國商務部公布數據顯示，美國5月新屋開工創逾30年來最大增幅，具體而言，美國5月新屋開工年化總數為163.1萬戶（市場預期140萬戶），4月為134萬戶，29.1萬戶的增幅為1990年1月以來最高水平。
同時，美國5月新屋開工年化月率為21.7%，為2016年10月以來最高水平。美國5月營建許可月率初值為5.2%，此前市場預期僅為0.9%。
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美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示：“目前美國的房產庫存量是3個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產庫存量只有疫情前的一半。低庫存量對房價起到了有力的支撐作用。美國房產市場供不應求的局面并沒有改變，長期而言房價上漲的趨勢也沒有改變。”
位于波士頓的房產科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯合創始人楊曉雯也對第一財經記者表示：“在房價上漲和利率升高的雙重影響下，2023年購房月供基本是2021年月供額的2倍。短期內，美國房市的最大影響因素有兩個，即利率和宏觀經濟。目前美國房市買家表現出了出乎意料的韌性，利率稍微下浮，交易數量和房價就迅速上升。”
美國房地產資訊網站Zillow的數據顯示，2023年5月美國房屋的平均價值為346270美元，在過去一年里基本處于橫盤震蕩，并沒有出現明顯下跌，同比仍然上漲了2%。
近期美國房地產市場的強勁表現，是否表明美國經濟可以避免衰退？
強勁的新房開工數據
5月新屋開工數據中，按地區看，美國南部、中西部和西部新屋開工數量增幅都在兩位數，而美國東北部地區的新屋開工數量則下降了近19%。
同時，單戶住宅開工數量上升了18.5%，五戶及以上的多戶住宅的開工數量上升了28.1%。美國全國住宅建筑商協會（NAHB）對此認為，目前有限的庫存加上強勁的需求和改善的供應鏈，幫助推動5月份單戶住宅開工量達到11個月來的高點。
NAHB首席經濟學家迪慈（RobertDietz）表示，新屋開工激增最終可能有助于降低通脹，這將為美聯儲暫停加息提供更多喘息空間，“額外的住房供應對通脹數據來說是個好消息，因為更多的庫存將有助于降低住房通脹，而住房通脹目前是消費者物價指數增長的主要來源。”
此前，美聯儲的激進加息給美國樓市造成了沉重打擊。不過，近期的數據顯示，美國樓市有可能“挺過來了”。6月，NAHB房產市場指數為55，為2022年7月以來首次升至50上方。自去年12月以來，該指數已經反彈了77%。同時，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從去年11月7%以上的高點回落到6.77%左右。
陳躍武對第一財經記者表示：“各種跡象表明，從2022年6月開始的美國房產市場的中期調整正在接近尾聲。CoreLogic在最近的房市報告中，預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%。我們預測北卡羅來納州、亞特蘭大、達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區的房價在2023年將持續低迷。”
他并認為，目前市場預期美聯儲將在2023年中停止升息，并在2023年底開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降，美國房產市場將恢復快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。
楊曉雯則對第一財經記者表示：宏觀經濟層面主要是看年底是否會出現衰退，如果有衰退，哪些行業受損較大。這些因素對未來租金和房價的影響比較大，從波士頓的情況來看，原來預判波士頓海港區因為有較高比例IT職位，這次會受損較大。但目前從出租市場看，那里的公司仍然在大量地給年輕人發就業邀請信（offer），所以海港區的B類和C類公寓市場到今年冬天問題都不是太大。
“持有觀望態度的人是覺得現在基本找不到正現金流的房產。那些果斷投資的人是擔心手里的現金被通貨膨脹吞噬，只要租金跟上通貨膨脹的速度，獲得正現金流只是時間問題。”她補充道。
美國經濟能否躲過衰退
ComericaBank首席經濟學家亞當斯（BillAdams）認為，在連續八個季度拖累美國國內生產總值(GDP)增長之后，房屋建設將在今年下半年推動美國經濟增長。
經濟分析機構——卡森集團全球宏觀策略師瓦爾蓋斯(SonuVarghese)則表示，近期房地產市場的強勁表明美國經濟可能已經避免了衰退。
在最新一份報告中，他強調了強勁的新屋開工數據是一件大事，因為“歷史上房屋開工數據的疲軟預示著經濟衰退”。
他解釋道，新屋開工衡量的是地基的破土動工，先于新房銷售以及家居用品和電器的支出，還可以真實反映房屋建筑商情緒，而自今年年初以來，這種情緒一直在上升。
“從歷史上看，房地產市場在經濟衰退結束之前就已經觸底，通常會引領經濟走出困境……房屋建筑商的情緒，也許是房地產活動的最佳領先指標，自去年年底以來一直在飆升。他們明顯對了解未來需求有更好感知。”瓦爾蓋斯并補充道，此前經濟學家預計開工量將小幅下降，結果5月份單戶住宅開工量猛增19%。“這再次凸顯了經濟形勢與預期之間的脫節。”
在解讀5月份建筑許可猛增5%，自2023年11月以來上漲13%的這一數據時，他表示：“”如果建筑商對房地產市場持悲觀態度，他們就不會尋求新批準。
總而言之，瓦爾蓋斯認為最近強勁的房地產市場數據表明經濟并未陷入衰退，也不會在未來幾個月內陷入衰退。此外，數據表明美國經濟并未處于周期后期，也沒有處于未來六個月內陷入衰退的邊緣。
“當前的動態類似于我們在經濟擴張初期看到的情況，這與經濟很快陷入衰退的預測背道而馳。顯而易見的是，接近7%的抵押貸款利率并沒有阻止新購房者……如果有人想要房子，他們就會買房子。”他表示，其他使他相信美國經濟避免了衰退并且很可能仍處于擴張模式的因素包括消費持續強勁、實際收入隨著通脹下降而增長、美聯儲可能結束加息、緩解供應鏈中斷，以及制造業活動的回升。
楊曉雯也對第一財經記者稱：“目前美國公寓市場上個人投資者的熱情也是過去沒有見到過的。總體感覺是機構在撤退，個人投資者在入場。”
此前對沖基金管理者惠特尼·蒂爾森（Whitney Tilson）在接受第一財經記者采訪時也表示，由于美國經濟仍然強勁，失業率處于或接近歷史性低點，公司利潤率接近歷史高點，以上皆不是經濟嚴重衰退的條件，“所以我認為我們要么避免了衰退，要么衰退將會短暫且輕度。”
（文章來源：第一財經）
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