21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道
久未在內(nèi)地市場現(xiàn)身的長實，因為一宗對出險房企的債權(quán)收購被推上了風(fēng)口浪尖。
近日，市場消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目相關(guān)債權(quán)或?qū)⒆兏罴握\旗下的長實集團正與項目債權(quán)銀行之一的匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項目相應(yīng)債權(quán)。
(資料圖)
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分別從接近合景、龍光的人士處證實了這一消息。但兩家房企對此反應(yīng)強烈，紛紛跳出來羅列交易一旦達(dá)成將對之帶來的“負(fù)面影響”。更有市場聲音直指，李嘉誠與長實此舉是“趁火打劫”，將兩家出險房企推入深淵。
不得不承認(rèn)的是，凱玥是合景、龍光這兩家深陷債務(wù)泥淖的出險房企手上為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在日后債務(wù)重組的方案溝通中，這也是重要籌碼。站在各自的立場，兩家房企的擔(dān)憂與反抗，情有可原。
但長實、匯豐之間的接洽，實在也不應(yīng)該被過分苛責(zé)。在本輪房企出險的周期中，并不乏金融機構(gòu)通過合理渠道維護(hù)自身權(quán)益的先例，例如有銀行接管了房企的優(yōu)質(zhì)項目，又如地方城投參與金融機構(gòu)的出險項目債務(wù)重組等。
以此可見，匯豐轉(zhuǎn)讓債權(quán)，是正常的商業(yè)行為。這在日后出險房企的債權(quán)分解和處置中，或?qū)⒊掷m(xù)見到。合景、龍光的“出頭”，則是出險房企、金融機構(gòu)之間博弈的側(cè)影。
重要的籌碼合景、龍光在意凱玥項目，并非沒有緣由。
公開資料顯示，2017年，合景、龍光聯(lián)合體以168億港元的總價聯(lián)合競得這宗地塊，其規(guī)劃總建筑面積超76萬平方呎（約7萬平方米），為臨海大型市區(qū)住宅項目。根據(jù)測算，凱玥項目總貨值約超300億港元。
鑒于這一項目的超高貨值，龍光、合景均將之加入到境外債重組的增信范疇。接近龍光、合景的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，“在推動境外債重組時，為了保障投資人的權(quán)益，凱玥項目債權(quán)在兩家公司計劃重組的范疇之內(nèi)。”
龍光與合景，均是已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，且目前均在境外債重組的推進(jìn)過程中。
其中，龍光原本計劃在今年3月前推出境外債重組方案，但幾經(jīng)易稿，目前其整體方案還未最終完成；合景則是于今年5月才正式宣布啟動境外債重組，目前也尚沒有重組的時間進(jìn)度表。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從兩家房企的債權(quán)人處獲得的情況，兩家房企在與債權(quán)人溝通的過程中，均將凱玥項目視作重要資產(chǎn)。“這個是他們的籌碼，項目貨值高而且融資還比較克制，比較好變現(xiàn)。”一位境外債投資者對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。
一位接近龍光的人士也對記者表示，“如果債權(quán)被轉(zhuǎn)讓，若是成功了對境外債的談判會帶來很大的阻力，會陷入困境甚至失敗，境外展期談判，相應(yīng)的對境內(nèi)正常生產(chǎn)經(jīng)營也會受到相應(yīng)的影響，可能會引發(fā)一系列問題。”
這也側(cè)面印證了，合景、龍光對這宗資產(chǎn)的倚重。
為了保住這宗資產(chǎn)，合景、龍光還在全力地維持其正常經(jīng)營。據(jù)合景、龍光兩家房企所透露的消息，目前凱玥項目的銀團貸款兌付情況正常，項目運作也正常。
匯豐的無奈盡管有超高貨值，也被兩家房企視作是“救命稻草”，但凱玥的銷售狀況，卻不甚理想。
一個確認(rèn)的事實是，凱玥項目通過銷售變現(xiàn)所能獲得的現(xiàn)金流量，其實十分有限。
公開資料顯示，凱玥項目于今年1月入市，而根據(jù)凱玥項目的成交紀(jì)錄冊，截至5月3日，凱玥僅售出3套房源，成交總價在1.64-1.85億港元之間，累計回收資金約5.32億港元。
入市近半年，如此的銷售成績，或許就是匯豐“急了”的原因。從匯豐的業(yè)務(wù)情況來看，受累于內(nèi)地部分房企的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，匯豐本身也處在挑戰(zhàn)中。
可見的事實是，過去這幾年，受到內(nèi)地部分房企表現(xiàn)的影響，匯豐房地產(chǎn)敞口高企。
根據(jù)匯豐去年年報，匯豐列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來自“內(nèi)地商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行發(fā)展而作出的準(zhǔn)備”。
據(jù)匯豐控股首席財務(wù)官艾橋智透露，截至去年底，對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險敞口總額為168億美元，當(dāng)中香港業(yè)務(wù)入賬風(fēng)險敞口為94億美元。其預(yù)測2023財年的列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失提撥約為40個基點。
“匯豐和恒生的地產(chǎn)風(fēng)險敞口確實比較大，所以要把一些債權(quán)挪出去，處在比較可控的范圍。”一位香港金融機構(gòu)的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析道。
在此背景下，匯豐接洽凱玥債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在資本市場看來，實乃常規(guī)操作。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解，長實已經(jīng)通過匯豐與其他為凱玥提供貸款的債權(quán)銀團協(xié)商，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。一位了解情況的人士稱，此次銀團權(quán)益出售，僅僅是匯豐等少數(shù)銀行的主張，大多數(shù)銀行并沒有出售計劃。
長實的算盤長實和凱玥地塊，之前也有淵源。在2017年這宗地塊的投標(biāo)中，長實也曾參與其中，只不過敗給了龍光、合景的聯(lián)合體。
而長實在此時接洽債權(quán)收購，很符合其擅長的商業(yè)操作方式，也即是“低買高賣”。這兩年，長實也不斷在中國內(nèi)地、中國香港尋覓投資機會，目前成功的案例有，去年12月以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格中標(biāo)香港啟德地塊，以及現(xiàn)身在去年廣州的集中供地中。
因此，長實看中凱玥項目，在市場看來并不出乎意料。長實目前并未對外回應(yīng)與這宗交易的任何信息，但在資本市場看來，這宗交易如若最終達(dá)成，也是在正常的框架之內(nèi)。
站在出險房企的立場，交易本身達(dá)成可能會帶來的各種連鎖反應(yīng)的確可能存在，但金融機構(gòu)也并非等閑之輩，他們本身就有各種合規(guī)的渠道行使權(quán)利。
“出險房企的訴求無非就是，債權(quán)人你跟我綁在一條船上，你不能夠采取任何行動，不能夠催債，也不要行使任何權(quán)利。”一位不愿具名的券商機構(gòu)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析認(rèn)為。
可供對比的是，中信銀行對佳兆業(yè)債權(quán)處置這一樣本，中信銀行作為佳兆業(yè)的大債主，通過服務(wù)信托的模式接手其旗下位于深圳的多個優(yōu)質(zhì)項目，由中信城開負(fù)責(zé)融資代建并提供一定資金盤活項目，而項目權(quán)益最終的分配則是要在中信銀行和中信城開收回對應(yīng)收益后，才能夠歸屬于佳兆業(yè)所有。
除此以外，在出險房企的化險名單上，也并不乏債權(quán)方直接接管項目的事件，這在近兩年來，并不罕見。
再將目光聚焦于凱玥項目，在許多資本市場人士乃至了解交易的人士看來，也多數(shù)不認(rèn)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓之間有不合規(guī)矩的地方。
“匯豐是債權(quán)人，即便要轉(zhuǎn)讓，合景和龍光的話語權(quán)也不會太大。他們可以表達(dá)不同意見，但最終結(jié)果見仁見智吧。”一位了解交易的人士分析稱。
合景、龍光的訴求，是當(dāng)下出險房企的側(cè)影。他們意圖改變什么，但手上的籌碼或許卻不支持。隨著債務(wù)重組推進(jìn)深水區(qū)，金融機構(gòu)與出險房企之間的博弈將會持續(xù)，還會有更多的合景、龍光站出來，對金融機構(gòu)說“不”。
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