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2023上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率穩(wěn)步回升，流拍率仍居高位。進(jìn)入2023年，土地市場(chǎng)蓄力待發(fā)，在重點(diǎn)一二線城市錯(cuò)峰交替且火熱拍地的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)回升，至2023年4月，平均溢價(jià)率升至7.34%，為年內(nèi)首個(gè)高峰。進(jìn)入5月份，市場(chǎng)恢復(fù)持續(xù)力減弱特征凸顯，土地市場(chǎng)拿地情緒也受到一定波及，溢價(jià)率小幅回落。6月熱度重啟，溢價(jià)率回升，且創(chuàng)近22個(gè)月以來(lái)溢價(jià)率新高。整體來(lái)看，今年上半年土地市場(chǎng)熱度回升，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年土地平均溢價(jià)率為6.67%，環(huán)比上升4.19個(gè)百分點(diǎn)，趕超去年同期2.27個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐步回到平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，土地市場(chǎng)溢價(jià)水平仍具備較大的上升空間。
從流拍率來(lái)看，1月受春節(jié)假期等因素影響，拍地、拿地情緒均不高，土地市場(chǎng)以約20%的高位流拍率開(kāi)場(chǎng)，隨后在土地市場(chǎng)活躍度逐步回升下，以及優(yōu)質(zhì)地塊頻頻推出，流拍現(xiàn)象持續(xù)減少，直至4月份，流拍率降至11.24%，自5月份市場(chǎng)恢復(fù)呈現(xiàn)明顯放慢特征后，土地市場(chǎng)情緒也出現(xiàn)小幅波動(dòng)，流拍率連續(xù)2月上升。整體來(lái)看，今年上半年土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象雖較去年同期出現(xiàn)輕微改善跡象，但仍處于歷史中高位水平，面臨著較大的流拍壓力。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年土地流拍率為14.61%，環(huán)比微升0.33個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降4.11個(gè)百分點(diǎn)。
2023上半年一線城市溢價(jià)率水平居高且同比漲勢(shì)強(qiáng)勁；二線城市中規(guī)中矩，穩(wěn)意更濃；三四線城市較去年同期相比流拍減少明顯但仍居高位。分等級(jí)城市來(lái)看，溢價(jià)率方面，各等級(jí)城市溢價(jià)率同環(huán)比均呈上升態(tài)勢(shì)，但仍在低位徘徊。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年一線城市平均溢價(jià)率7.32%，較去年同期上升3.29個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升3.69個(gè)百分點(diǎn)；二線城市溢價(jià)率6.39%，同比上升1.74個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升4.55個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率6.63%，同比上升2.43個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升3.99個(gè)百分點(diǎn)。一線城市具備地塊質(zhì)量?jī)?yōu)、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢(shì)，土拍熱度位居前列也在預(yù)期之內(nèi)。
流拍率方面，一二線城市流拍率同環(huán)比均呈下降態(tài)勢(shì)，三四線城市流拍率位居高位，且同比降幅最大，環(huán)比上升。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年一線城市平均流拍率3.57%，同環(huán)比分別下降0.08、1.13個(gè)百分點(diǎn)；二線城市流拍率6.95%，同環(huán)比分別下降3.54、0.91個(gè)百分點(diǎn)；三四線流拍率高達(dá)19.54%，較去年同期下降4.33個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升2.96個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，三四線城市流拍最為嚴(yán)重，其次為二線和一線，由于當(dāng)前房地產(chǎn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)尚不明朗，房企對(duì)三四線城市的布局青睞度仍相對(duì)較低。
城市間土地?zé)岫确只q存，熱點(diǎn)城市率先升溫，樓市去化難易度成為破局關(guān)鍵點(diǎn)。縱觀2023上半年土地市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等在內(nèi)的多個(gè)城市，今年一二季度溢價(jià)水平明顯高于去年。其中，以杭州為例，今年上半年共計(jì)完成六場(chǎng)土拍，首次土拍迎“開(kāi)門(mén)紅”，以10.89%溢價(jià)率火熱開(kāi)場(chǎng)，隨后5場(chǎng)土拍溢價(jià)率均維持在8%以上，且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上，5月順利收官的第四批次土拍更有民營(yíng)房企包攬全場(chǎng)。合肥亦是火熱，2023年一二季度土地溢價(jià)率均在10%。但城市間熱度分化仍然較為顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期，如長(zhǎng)春、大連等年內(nèi)前二季度溢價(jià)水平暫未出現(xiàn)回升跡象。由此可見(jiàn)，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，對(duì)樓市表現(xiàn)穩(wěn)健的城市更加青睞，同時(shí)，去化復(fù)蘇提速也成為了土拍低溫城市的破局關(guān)鍵點(diǎn)。此外，今年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)較去年升溫明顯也向整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了一定的積極信號(hào)，但當(dāng)前市場(chǎng)仍處于局部改善階段，很難觸及2021上半年的高熱局面。
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