“五一”假期以來，各地文旅消費市場迎來意料之中的高增長，來自文旅部的數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期，國內(nèi)旅游出游合計2.74億人次，同比增長70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%。但與之形成對比的是，房地產(chǎn)銷售整體表現(xiàn)平淡，各線城市表現(xiàn)分化，冷熱不均的現(xiàn)象突出。
樓市整體表現(xiàn)平淡
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根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，今年“五一”假期期間（4月29日—5月3日），44個重點城市樓市累計成交78.85萬平方米，同比增長21%。但這主要緣于有的城市去年同期基數(shù)低，使得同比增幅較大，實際上整體不及2021年和2019年同期水平。中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，“五一”期間，代表城市樓市成交規(guī)模較去年“五一”期間增長約25%，其中多個城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“五一”期間，全國18個重點城市新建商品住宅成交面積為160萬平方米，同比2022年增速為7%。看似呈現(xiàn)了同比正增長，但實際上增速并不高。這是因為今年前4個月全國很多重點城市樓市同比增速都超過了20%，因此要警惕增速收窄的風(fēng)險。另外，若把今年“五一”期間的交易量與2019年、2020年、2021年同期進(jìn)行對比，分別下滑了50%、44%和52%，這說明市場壓力依然較大。
“利好政策頻頻出臺為樓市成交修復(fù)提供保障，是今年‘五一’樓市成交回升的重要因素之一。但出游人數(shù)激增對部分城市造成干擾，成交動力稍顯不足。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對記者表示。
克而瑞研究中心認(rèn)為，“五一”樓市相對平淡，一方面受房企推盤節(jié)奏、促銷力度、居民選擇出游而非看房等因素影響；另一方面，前期積壓的需求釋放告一段落，4月市場活躍度已出現(xiàn)明顯回落，市場情緒進(jìn)一步傳導(dǎo)至“五一”樓市。
城市冷熱分化明顯
在整體平淡的“五一”假期樓市中，也有一些城市貢獻(xiàn)了相對突出的熱度，比如近期熱度持續(xù)走高的山東淄博在樓市上有所收獲。易居研究院對全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，樓市交易行情表現(xiàn)較好的10個城市分別為長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽、肇慶、東營和東莞，同比增速均接近或超過50%，其中山東有3個城市入圍，淄博是三四線城市中表現(xiàn)最亮眼的。
嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，從城市分類的角度分析“五一”期間的交易行情，其中9個一二線城市新建商品住宅成交面積為86萬平方米，同比增速為-6%；9個三四線城市則為74萬平方米，同比增速為27%。單純從增速指標(biāo)看，三四線城市表現(xiàn)好于一二線城市。“其原因主要有兩點，一是最近幾年三四線城市行情偏弱，今年有一波小行情，還在繼續(xù)釋放；二是一二線城市在4月下旬密集推盤，很多交易數(shù)據(jù)不會很快在‘五一’期間得到體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
“淄博燒烤成為近期熱點，但和淄博及山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系并不強(qiáng)。可以說，城市名片的打響有助于提升城市形象和置業(yè)優(yōu)勢，對后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇也會產(chǎn)生正面影響。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，15個重點監(jiān)測城市中，有8個城市“五一”期間新房成交超過去年同期。其中長三角次中心城市的成交活躍度較高，比如溫州今年“五一”假期新建商品住宅成交373套，同比上漲130.25%；寧波成交531套，同比上漲105.81%。深圳樓市表現(xiàn)同樣亮眼，新建商品住宅成交286套，較去年同期上漲48.19%。在二手房市場，青島樓市漲勢大幅領(lǐng)先，“五一”假期二手住宅成交40套，較去年上漲1233.33%；深圳“五一”期間成交26套，較去年同期上漲550%；東莞、佛山二手住宅成交也較去年“五一”翻番。
但是，部分熱點城市受“五一”出游等因素的干擾，新房、二手房成交出現(xiàn)下滑態(tài)勢。比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%；北京二手房成交360套，較去年同期下滑7.93%。
億翰智庫分析師也認(rèn)為，“五一”期間的認(rèn)購調(diào)研顯示，“強(qiáng)分化”正成為當(dāng)下市場的明顯特征，從城市到項目，冷與熱的分化極為明顯。
二季度有望逐漸趨穩(wěn)
“今年‘五一’出游的人太多了，我們事先也考慮到可能看房的人會比較少，為了吸引客戶到訪，還推出了砸金蛋、減免物業(yè)費等優(yōu)惠活動，但比預(yù)想的還要冷清一些。”北京門頭溝某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者。
據(jù)記者了解，北京多家開發(fā)商迫于中期業(yè)績壓力，“五一”以來一直積極通過各種方式進(jìn)行引流、蓄客，特價房、一口價房源等優(yōu)惠活動頻頻，甚至有樓盤車接送帶客戶看房，但成交量并未取得預(yù)期效果。
對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，近期各地因城施策持續(xù)跟進(jìn)，核心一二線城市也在優(yōu)化需求端政策，如杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購，外地戶籍只需1個月社保即可購房，北京房山區(qū)加大人才引進(jìn)力度等。短期來看，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)的關(guān)鍵，比如重點一二線城市庫存較高的郊區(qū)或按照“一區(qū)一策”原則，優(yōu)化限購條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策，或結(jié)合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持，以及降低房屋交易稅費等。
陳文靜認(rèn)為，伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計二季度全國房地產(chǎn)市場或逐漸趨穩(wěn)，全國商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長。從市場節(jié)奏和供應(yīng)角度看，4月中下旬重點城市批準(zhǔn)上市面積保持在高位，在供給的支撐下，預(yù)計5月新房銷售將保持一定規(guī)模。但城市分化行情加劇，熱點城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動下，市場活躍度有望保持，而多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍然較大。
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