番禺的舊改，最近又動起來。
一邊是網紅舊改沙溪村項目，日前屬下的酒店用品批發市場清租正如火如荼地推進中。
(相關資料圖)
另一邊是，舊改的風再一次吹向了新晉網紅創新城。說的不是羅邊村，而是它的鄰居、番禺首個城改項目——永大社區。
近日掛網的永大片區控規調整征詢意見公示，除了永大社區城改控規出爐之外，還透露有一線臨江宅地即將補倉，并將進一步完善創新城的商業、教育配套……
創新城"隱藏"的50萬㎡臨江地
永大片區，位于番禺北部、創新城西部，具體在南大干線以北、珠江以南，隔珠江后航道與大學城對望。
此次控規調整，涉及規劃范圍50.7公頃，用地性質仍維持以二類居住、二類居住/商業商務用地為主，另外還有中小學、公園綠地、防護綠地等用途，但不同性質地塊分布位置、道路路網等都有調整。
比如，原一線臨江的純居住用地（黃色塊），調整后變成居住/商業/商務用途；“二線”的原中小學用地（較大的橙色A33）調整了位置，原其他商務設施用地（紅色B29）撤銷調整為居住、商住、中小學等用途，新增2條道路等。
調整后，建設總量約57.1萬㎡，其中居住總建設量約50.1萬㎡。規劃公服設施共114處，包含48班九年制學校、18班小學以及2處9班幼兒園等，頗有看頭。
從用地性質及規模來看，2處學校分別對應不同的橙色A33地塊，除去中間地塊現狀的民辦萬豪儒林小學，左下角較小地塊應為18班小學，右側較大地塊應為48班九年制學校，2處9班幼兒園分別對應2處R22地塊。
可以預見，未來新規劃落地后，整個片區功能相對完整，整體質素高，對提升創新城界面、完善當地配套都有重大意義。
具體而言，新控規分涉及已收儲待出讓用地、市頭村（舊村局部）、永大社區（舊城）等。
控規調整征詢意見，也意味著地塊出讓、舊改很可能不久后會有新動作。
番禺首個城改，即將重啟？
目前來看，整個片區的3大部分中，市頭村舊改暫時沒有動靜，比較有看頭的是永大地塊、永大社區舊改。
永大社區原為永大集團公司，始建于上世紀50年代，屬于企業型社區，分為44.3萬㎡，分為北麗園、東麗園、西麗園3部分，有居民樓76座，1995年轉制后推向社會。
如果說“永大社區”這幾個字有點陌生，那么說到它的另一個身份——原市頭糖廠生活區，估計不少人的反應會是“原來是這里”。
走在社區里，不難看到某些區域墻上還繪有原市頭糖廠制糖工藝圖畫，不少生活在這里的老街坊，也就是原來的糖廠職工都表示回憶滿滿。
在里面逛了一圈，這里舊也是確實很舊。
樓房普遍只有6層，但幾十年前的舊樓都沒有規劃電梯，對于長者而言上下樓很吃力，所以只要有條件的高層長者，基本都已經搬走。
△永大社區面貌
而且幾十年的風雨，不少樓棟外立面剝落情況顯眼，存在著安全隱患，社區更新改造因此成為了街坊們的高度共識，2021年的一次改造意愿表決就獲得超95%的同意率。
項目原被納入廣州市舊城改造十年規劃，此后更有消息傳出越秀地產+廣汽集團已介入，目前可以說是待字閨中。
今年上半年，網上流傳一份《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》，涉及的300多個項目里都沒有永大社區，但并不意味著就沒戲，畢竟規劃也存在著動態調整的可能。
而從這次永大片區的最新控規出爐，涉及永大社區的部分調整也確實顯露一些端倪。
比如前面提到，原定其他商務設施用地（紅色B29），最新規劃里已取消該用途，并將部分用地分別改為學校、商住用途，同時保留現狀進出社區的平安路。
雖然具體啟動改造時間還不明確，但最新規劃的出爐，多多少少給這個老舊社區的改造帶來一絲曙光。
再加上創新城居住人口將越來越多，教育配套略顯不足。一旦啟動永大社區城改，片區規劃新增的九年制學校才有望落地，補全創新城的教育拼圖。
一線江景宅地正醞釀上線
最后看看永大地塊，也就是原市頭糖廠停產后，已納入土儲的永大社區生產區。
最新航拍可見，舊廠區原有的廠房建筑，以及標志性的3根大煙囪早已不復存在，取而代之的是被大樹等綠植覆蓋的平整土地，生態環境還算不錯。
該地塊在今年的藍皮書、第二批擬供應宅地清單中都有露臉，再加上此次控規調整，一連串的動作都似乎在瘋狂暗示，地塊馬上就要掛牌出讓了。
如果掛牌價格合適，加上板塊宅地少有的望江優勢，完全不用擔心它的流量。
△藍皮書中的永大地塊
作為番禺新晉的網紅板塊，地塊所在的創新城近幾年誕生了越來越多的紅盤，當中就包括越秀地產旗下的文璽、大學星匯城、大學城和樾府等，在售產品均價4.5萬-5.2萬/㎡不等。
除此之外，還有兩座“錦城”待售中，即興業大道南側的越秀大學星匯錦城，以及來自羅邊村舊改的星河盛世錦城，其中前者已開放異地展廳，吹風3萬-4萬/㎡。
△越秀大學星匯錦城
在目前含“秀”量高的創新城，不妨大膽猜測一下，越秀地產會不會再度出手拿下永大地塊，打造高端江景新項目？
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