南方財經全媒體記者 李金萍 深圳報道
在深圳龍崗區(qū)與坪山區(qū)的交界處，以工廠密集著稱的寶龍街道正在“重塑”。
48平方千米的區(qū)域里，今年有6個工業(yè)上樓項目正在或即將開工，占到龍崗區(qū)整體工業(yè)上樓項目數量的一半，排隊進場的泥頭車匯入城市車流，充斥著幾乎每一條區(qū)域內的主干路。
(資料圖片)
今年開年，深圳提出連續(xù)五年每年提供不少于2000 萬平方米工業(yè)上樓廠房面積，從而為深圳“20+8”產業(yè)集群建設提供充足用地。
“向上”，讓工業(yè)上樓，新加坡此前取得了良好的效果，不到10%的國土面積的裕廊工業(yè)園區(qū)貢獻了超過新加坡20%的GDP。
如今，深圳也在加快“上樓”的步伐。6月14日，深圳舉行20個先進制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項目現場推進會。6月17日，深圳南山區(qū)南山智造（紅花嶺基地）項目6號樓順利封頂，6月26日上午，深圳市首批“工業(yè)上樓”試點項目和平工業(yè)園項目正式啟動。
施工的同時，多個項目也在加快招商步伐，深圳龍華區(qū)國際醫(yī)療器械城項目已吸引聯(lián)影、硅基、北芯等創(chuàng)新頭部企業(yè)拿地建設。
重塑制造業(yè)優(yōu)勢，推動“20+8”戰(zhàn)略新興產業(yè)發(fā)展，投入巨大的“上樓”背后，深圳有著自己的謀劃。
如今，深圳工業(yè)上樓落下了一只腳。
作為工業(yè)第一大市場，工業(yè)上樓是因為窘迫。
2022年，深圳市實現規(guī)上工業(yè)總產值4.55萬億元，全部工業(yè)增加值1.13萬億元，首次成為國內規(guī)上工業(yè)總產值、全部工業(yè)增加值“雙第一”城市。
深圳用占全國0.02%的土地，創(chuàng)造出全國2.6%的GDP，在這2.6%的GDP中，工業(yè)增加值占比達35.1%。
漂亮的數字背后則是壓力，是工業(yè)繼續(xù)發(fā)展急迫的空間需求。
2020年-2022年，深圳產業(yè)用地供應量分別約為203公頃、307公頃和468公頃，從數字上看，土地供給量增長迅速，但土地面積僅有不足兩千平方公里的深圳，其產業(yè)用地面積僅為上海的40.2%，蘇州的28.8%。
公開數據顯示，深圳規(guī)劃建設用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。
這種情況下，提高土地容積率成為了必然選項。
“目前我們設計的項目容積率是小于等于6.6，超過新加坡裕廊工業(yè)園區(qū)平均3.0容積率的水平?！痹仙街窃旎兀t花嶺）項目設計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示。
容積率的提升，帶來的自然是產值的提升，華藝設計產業(yè)研究院院長夏熙是南山智造基地（紅花嶺）項目總設計師，“紅花嶺項目的目標是未來每平方米的產值是要達普通廠房的十倍以上”，他說。
與此同時，深圳也正在進行新一輪的產業(yè)升級。2022年6月，深圳市政府發(fā)文，提出布局20個新興產業(yè)集群和8個未來產業(yè)，包括生物醫(yī)藥、半導體與集成電路、智能終端等。
同時，為支持產業(yè)集群建設，深圳規(guī)劃建設20大先進制造業(yè)園區(qū)，據記者梳理，深圳市發(fā)布的首批72個試點項目中有50個項目在20大先進制造業(yè)園區(qū)中。
結合產業(yè)營收來看，以半導體與集成電路產業(yè)營收為例，深圳提出在2025年，實現產業(yè)營收突破2500億元的目標。
所以作為先進制造業(yè)發(fā)展支撐的工業(yè)上樓項目，在強大的產業(yè)發(fā)展空間面前，必須要開足馬力建設了。
今年2月，深圳提出72個工業(yè)上樓試點項目今年計劃全部開工。半年時間已過，據南方財經全媒體記者不完全統(tǒng)計，目前開工的數量近30個。
工業(yè)上樓，作為創(chuàng)新的空間載體，需要建設突破的難點其實不少。某工業(yè)上樓項目負責人向記者表示，“每個項目基本都存在需要突破相關政策的問題，建議政府在突破政策方面給予支持”。
談及寶龍上井半導體與先進制造業(yè)產業(yè)園項目進展快速的原因，項目負責人向南方財經記者表示，“項目通過平衡“城市更新類”項目新增的規(guī)劃居住容積及項目內部收益率，將原本一些因歷史原因停滯不前的項目盤活，讓居民順利回遷，讓企業(yè)項目順利落地，讓政府減少維穩(wěn)信訪壓力，實現多方共贏”。
據了解，寶龍上井半導體與先進制造業(yè)產業(yè)園項目，作為深圳首個通過城市更新路徑完成“三審一簽”審批流程的工業(yè)上樓項目，一期項目也已經開工建設，二期項目預計年底開工。
對此，原南山智造基地（紅花嶺）項目設計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示，“項目在消防、覆蓋率、交通、建設標準等方面經過了反復論證”。
據了解，作為深圳72個“工業(yè)上樓”先行示范項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目以一園一策為指引，突破了覆蓋率的政策限制，創(chuàng)新性解決了工業(yè)上樓項目中消防和交通等難點。
政府也意識到了需要快速推進工業(yè)上樓，6月14日，深圳市舉行20個先進制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項目現場推進會。
緊隨其后，多個試點項目取得重大進展，比如6月17日，深圳市工業(yè)上樓標桿項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目6號樓順利封頂。6月26日，深圳市龍華區(qū)和平工業(yè)園項目正式啟動。
深圳工業(yè)上樓項目正在全力加速中。
再次開足馬力加速建設的工業(yè)上樓項目，上述需要突破的政策空間其實只是冰山一角。
在項目審批階段，深圳南山區(qū)科技事務所，長期參與深圳重點“工業(yè)上樓”項目——南山智造（紅花嶺基地）的策劃咨詢工作，在調研交流中發(fā)現，生物醫(yī)藥產業(yè)在申請藥品生產許可證過程中，審批傳統(tǒng)上是不允許出現多個藥廠共用一棟建筑的設計方式，這與“工業(yè)上樓”聚集多個企業(yè)的設計初衷相背離，仍待解決。
項目建設規(guī)范指引是另一待解決的重要內容，寶龍上井半導體與先進制造業(yè)產業(yè)園項目負責人向記者表示，建議盡快出臺“工業(yè)上樓”的建設規(guī)劃設計，以園區(qū)正在建設的定制化廠房為例，根據定制化廠房建設需求會造成園區(qū)的建筑面積核減，容積率核增，與現行建設規(guī)范指引打架。
對此，廣東粵港澳大灣區(qū)研究院研究員鐘鳴也向記者表示：“雖然工業(yè)上樓屬于創(chuàng)新性項目，每個項目基本都存在需要突破相關政策的問題，但是從項目驗收和安全建設的角度，需要結合園區(qū)的主題產業(yè)制定相應的建設規(guī)范指引”。
對于建設標準的制定，原南山智造基地（紅花嶺）項目設計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示，“建議將貨運效率納入標準，這跟工業(yè)上樓息息相關。針對盤道，貨梯等垂直交通以及園區(qū)內水平交通，做一個綜合貨運效率的標準制定”。
據了解，深圳也在加快推進政策支持項目開展。今年以來，深圳先后出臺《深圳工業(yè)上樓項目審批實施方案》、《深圳市龍華區(qū)工業(yè)上樓項目企業(yè)入駐管理實施細則（試行）》等政策，明確工業(yè)上樓的項目實施路徑、申報程序、管理要求、審批要點，同時也在探索對入駐企業(yè)管理。
不過，有業(yè)內人士向南方財經全媒體記者分析，結合招商環(huán)境和鼓勵工業(yè)上樓項目創(chuàng)新建設的角度來看，深圳會鼓勵更多項目主題結合產業(yè)發(fā)展需求先行先試，目前關于建設指引等系列政策文件估計還需要進一步探索。
此外，值得關注的是，在項目招商階段也需要重點關注中層空置率問題。多家企業(yè)向南方財經全媒體記者表示對工業(yè)上樓樓層有選擇偏好，可能會造成中層空置率較高。原因主要是首層由于原料和產品運輸方便，成為企業(yè)首選，首層可通過隔板改造為兩層使用，租用成本可平衡。由于售價或租金是逐層遞減的，對于廠房空間要求較低的企業(yè)，偏向于選擇高層。
對此，某工業(yè)上樓項目負責人向記者表示，目前，項目一方面通過招商前置，定制化高標準廠房滿足客戶需求，另一方面通過完善且符合產業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)配套及租售搭配方案，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質產業(yè)載體。
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