回首2023年上半年，蘇州樓市經歷了冷淡開局、短暫復蘇回暖、需求現階段性瓶頸、市場持續降溫這幾個階段。
總的來說，2023年上半年蘇州房地產市場雖然有一定的修復預期，但整體樓市表現相對平淡。
今天，克而瑞蘇州房產測評發布2023年上半年蘇州市區房企全口徑/權益銷售榜單，從榜單中，我們可以看出2023年1-6月蘇州樓市哪些房企表現突出。
【資料圖】
2023年上半年
全口徑榜
全口徑榜是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤，全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。
在2023年半年度蘇州市區房企全口徑金額排行榜中，前三甲房企為招商蛇口、建發房產和萬科地產。
招商蛇口以99.64億元的全口徑銷售金額拔得頭籌。
其參與開發的鉑悅春和萬象、璟萃雅園、蔚然錦繡花園等項目去化表現較好，加上招商文禧花園、華潤潤月雅筑、淺悅靜庭等紅盤持續網簽釋放，助力其蟬聯全口徑銷售金額榜冠軍，并與亞軍拉開較大的差距。
建發房產以77.19億元的全口徑銷售金額位列榜單第二的位置，得力于其開發的建發縵云、建發縵月、璟萃雅園、和萃瀾庭的熱銷，建發縵云二批次房源在6月底集中網簽，助力建發房產的全口徑銷售金額在6月環比大增。
萬科地產的全口徑銷售金額為70.84億元， 其開發的萬科朗拾、玉玲瓏、星遇光年、東方雅苑、濱河雅苑等項目銷售表現較好，位列榜單第三。
破50億元的房企從上個累計月的5家增至8家，TOP6房企的排位和上個累計月相比沒有變化，龍湖集團和華潤置地各上升兩個名次，上升至第8、第9名。
TOP10房企 均是憑借城市頭部價值板塊的高端樓盤的熱銷助力。且前三甲房企皆在園區核心板塊有布局，可見，得園區者得蘇州。
從各個陣營房企數量來看：
破40億元陣營的房企有9家，綠城中國憑借綠城云廬的網簽釋放沖進40億陣營。
破30億元陣營的房企有12家，華僑城則得益于啟元和桃溪瀾園的熱銷。
破20億元陣營的房企有29家，比上個累計月多了6家。
TOP30房企入榜門檻為19.24億元。
相較于上個累計月，TOP30房企業績環比有所增加，TOP10房企的銷售業績增長更為搶眼。
6月作為上半年房企銷售的關鍵節點，房企加快推盤節奏，利用端午小長假和618電商節造勢來提升折扣力度，帶動了6月銷售業績的提升。
同比2022年上半年，今年上半年TOP30的房企業績大為提高，究其原因則是大部分房企布局在頭部價值板塊的項目去化表現可圈可點，且部分核心高品質盤突破限價。
2023年上半年，在蘇房企格局分化明顯，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。
我們預判下半年，各類型房企銷售業績將持續分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長。
從成交均價來看，均價超過40000元/㎡的房企有5家，金新城置業以44082的元/㎡均價值領跑；均價超過30000元/㎡的房企有15家，占據了二分之一的比例，可見上榜房企打造的項目多為改善及高端改善住宅。
在全口徑銷售面積榜單中，招商蛇口以31.96萬㎡的全口徑銷售面積位列榜首。
萬科地產以21.41萬㎡的全口徑銷售面積位列榜單第二。
龍湖集團以21.16萬㎡的全口徑銷售面積緊隨其后位列榜單第三，今年上半年入市的青云闕、九里璟園、云和頌這三個新盤貢獻了較多的成交量。
招商蛇口憑借在核心地段布局的幾個高品質樓盤的熱銷，蟬聯全口徑面積榜榜首，且與第二、三名拉開較大差距。
此外，上榜房企還有保利發展、恒泰商置、建發房產、蘇高新集團等。
TOP4房企全部破20萬㎡，top16全部破10萬㎡，TOP30門檻值為6.87萬㎡。和去年上半年相比，2023年上半年，TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售面積大為增加。
權益榜
權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。我們從權益銷售金額和權益銷售面積兩個方面來闡述。
在2023年上半年的權益金額排行榜中，建發房產以67.3億元的權益金額沖刺到榜首，新區獅山的建發縵云、園區湖東的建發縵月這兩個城市級紅盤皆是建發獨立開發的，同時其參與開發的璟萃雅園、和萃瀾庭去化表現也可圈可點。
招商蛇口以45.23億元的成績摘得亞軍，得力于潤月雅筑、璟萃雅園、文禧花園、鉑悅春和萬象等項目的熱銷。
萬科地產以44.45億元的成績摘得季軍，萬科朗拾、玉玲瓏、左岸中心等去化表現可圈可點，助力萬科地產沖進榜單前三。
上榜房企還有保利發展、龍湖集團、綠城中國、中海地產、華潤置地等。
從各個陣營房企的權益金額來看，同比去年上半年，今年房企的權益金額都有不同程度的增加。
權益金額破30億元的房企有6家，破20億元陣營房企有8家，破10億元陣營的房企有26家，榜首房企的權益金額破50萬，TOP30的門檻值為9.26億元。
從成交均價來看，均價超過30000元/㎡的房企有15家，其中超過4萬元/㎡均價的有3家，金新城置業以45724元/㎡的均價領跑。
在權益面積榜單中，保利發展以15.44萬㎡的表現蟬聯權益榜榜首，其獨立開發的湖畔云上、保利天珺、時光印象，合作開發的保利天匯、科技城幸福里等均表現不錯。
建發房產以15.1萬㎡的表現摘得亞軍；
龍湖集團以14.1萬㎡的權益銷售面積沖刺到季軍位置。
此外，上榜房企還有招商蛇口、萬科地產、中海地產、新城控股等房企。
從榜單來看，權益銷售面積破10萬㎡房企有6家， 破5萬㎡的房企有20家，上榜房企的門檻值為3.59萬㎡。
從榜單來看，TOP2房企的權益面積差距僅為0.34萬㎡，TOP3-6房企的最小權益面積差為0.31萬㎡，TOP7-30房企的權益面積最小差額為0.02萬㎡。
2023年上半年
蘇州市區房地產市場解讀
縱觀2023年1-6月蘇州市區房企銷售榜單及市場表現，克而瑞蘇常區域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師—— 戈文問 認為：
01
圍繞降低購房門檻和成本政策多維放松
2023年上半年，在中央積極表態房地產以引導市場預期修復、金融層面降準降息穩經濟、政策支持居民信貸及房企融資的大環境下，蘇州樓市的政策也開始多維放松。
主要集中在需求端，圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結合不同區域給予針對性政策支持。
先是放松外地人在蘇州購房的限制條件，高新區（除獅山、橫塘）、相城區、吳中區購買首套房從需要6個月的社保/個稅，降至僅需3個月社保/個稅（或居住證滿3個月）。
同時，市區降低落戶門檻，最低400積分可落戶，四縣市執行房遷落戶，租房也能落戶。從長遠來看，降低落戶門檻，一來更利于人才引進，二來也會為樓市增加更多的需求。
在5月份蘇州密集出臺了多項利好政策，包括提升公積金貸款額度，高新區、相城區、吳中及吳江主城四區和四縣市契稅補貼，支持商轉公、公積金可提取用作首付等。
相較于往年，今年上半年蘇州出臺的樓市松綁政策較為密集。不管是放松落戶和限購門檻，還是提升公積金貸款額度、購房契稅補貼，都旨在促進剛需、改善購房者的購房需求以增加樓市購買力。
02
核心優質地塊高熱，土地市場分化延續
縱觀今年上半年的三場土拍，呈現“局部火熱、整體偏冷”的態勢，這個局部則是城市頭部價值板塊的優質地塊，而非核心與外圍板塊地塊均底價成交，地方國企托底已經成為常態。整體分化延續。
從拿地房企來看，國央企/民企與地方國企聯合拿地的頻率大幅增加，尤其是三批次土拍，地方國企參與拿地的地塊達到8宗，占比接近7成。
在當前的市場環境之下，房企拿地更追求確定性，在市場筑底修復的階段，核心地段的優質地塊在“抗跌性、安全性、流速性”都較為確定，是房企“搶地、爭奪”的重心。
從成交結果來看，2023年上半年，活躍在蘇州土地市場上的仍是財務穩健的國央企為主，拿地金額和拿地總面積前三的房企華潤置地、建發房產、中建三局均為國央企。
預判下半年，外來央國企在蘇州土拍市場中的主導地位不會發生改變，民企投資仍是極少數，蘇州地方國企則仍將扮演“托底、維穩”的重要角色。
03
短暫復蘇后市場走冷，需進一步政策刺激
從數據層面來看，今年1-6月，蘇州市區商品住宅的供應面積為275.2萬㎡，同比增加5.18%，成交面積為335.63萬㎡，同比增加4.77%。
從現象來看，春節后，被疫情壓制的需求呈現補償性釋放，蘇州樓市在2月-3月上旬呈現短暫的復蘇回暖，從3月中下旬開始市場需求呈現階段性瓶頸，4月份成為蘇州樓市實質性的“拐點”，市場開始明顯降溫。
5月蘇州樓市繼續承壓，6月延續頹勢，甚至更加低迷。
6月單月的供應面積為52.7萬㎡，環比增加6.34%，成交面積為58.94萬㎡，環比減少6.26%，呈現供求兩跌的態勢。
市場兩極分化加劇，只有頭部價值板塊的高品質樓盤走出獨立行情，外圍板塊仍舊面臨巨大的去化壓力，一直在打折促銷來以價換量，市場熱度只能靠城市核心的高品質樓盤來帶動。
這背后的原因則是居民收入及就業預期偏弱下，導致購房信心不足，市場整體的購買力還是處于歷史相對低位。
2023年上半年，蘇州市區商品住宅的成交均價為28362元/㎡，同比上漲12.59%，華潤潤月雅筑、建發縵月、綠城云廬等核心地段的高品質樓盤的入市拉高了整體成交均價。
二手房市場方面，2023年1-6月蘇州二手房成交套數為36889套。和新房市場一樣，積壓的購房需求短期消耗后，成交量在二季度開始逐月回落。
步入6月，二手房市場下行壓力進一步顯現，一方面掛牌量創新高，一方面成交量價同環比齊跌。
展望后市我們認為，若無強有力的救市政策出臺，三季度蘇州樓市的筑底行情還將延續，成交大概率延續低位波動，分化行情預期延續，核心及次核心板塊高品質改善盤撐起成交量。
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