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土地財政模式，真走不下去了嗎？
【資料圖】
不敢下結論，但看完上半年的數據，難是真的難。
土地之難，難于：2023年上半年，全國賣地收入大滑坡！
上半年全國的土地成績單出來了，一起看看吧：
1、土地供應規劃建筑面積21854.23萬㎡，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；
2、成交規劃建筑面積15438.32萬㎡，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。
3、上半年全國土地成交金額為9027.88億元，環比下降62.43%，較去年同期下降31.24%。
跌跌不休，上半年供應環跌6成、成交環跌7成、金額環跌6成！
還有一個不得不面對是事實是：
——全國土地成交金額，馬上要跌到2015年上半年的低谷了！
看圖：這是2011年至今，全國土地市場成交情況。
很明顯，近十年來，全國賣地收入最高的是2020年下半年，半年時間賣地收入超過3萬億。
那時候，隨便拉出來一個城市，土地財政都漂亮得很。
2011年至今，全國土地有3個低谷期：2012年上半年，2015年上半年，和2023年上半年。
而今年上半年的土地出讓金，已經跌到了近13年來第3低值！
2
土地之難，難于：土地市場冰凍三尺，一個比一個涼！
除了一線城市外，其余城市的土地市場相當難看。
首先，2023上半年，土地成交規模一二三四線全線下跌：
一線城市土地成交規模同比下跌25.9%；
二線城市同比下跌36.3%；
三四線城市同比下跌39%。
也有少數城市，退出集中土拍后，改成少量多次拍，還算有熱度，也有不少溢價地。
看看TOP5都是哪些城市：
北京，上半年土地出讓金額1077億元排名全國第一。
杭州，土地出讓金額1061億元排名全國第二。
上海，金額597億元排名全國第三。
廣州，金額593億元排名全國第四。
西安，金額487億元排名第五。
其余絕大部分城市，土地市場那是一個更比一個涼。
舉幾個典型的例子吧。
看看武漢——
半年賣地收入，不及三年前的零頭！
2021年上半年，武漢短短半年賣地收入高達1028.71億元，比很多城市一年都多。
現在嘞？
今年上半年，加上周邊郊縣，武漢全市一共賣了29宗地，總金額175.36億元，同比下跌36%，和2021年上半年比大跌超80%！
看看金華——
半年賣地收入，快跌成蒼蠅腿兒了！
看圖，這是近三年來金華上半年賣地情況。
今年上半年，金華一共賣了9宗地，其中6宗都是安置房用地，商品住宅類用地只有3宗。
看看如履薄冰的昆明——
昆明的土地市場，早在2021年就不行了。
看圖，感受下昆明土地的涼意。
早在2021年，別的城市還賣地賣的如火如荼，昆明就已經跌的不成樣了。
此后，一蹶不振。
今年上半年主城區一共賣了260.67畝，賣地總收入26.9億元。
如今的昆明，負面重重，困難重重，唉……
3
土地之難，難于：有些城市都不敢供地了！
整體上，今年各城供地規模，都在急速縮減。
尤其是住宅用地供應，更是創近五年新低。
之前都在20%以上，到2023年，住宅用地占比跌到了17.6%，最低的一年。
尤其是現在庫存壓力比較大的城市，住宅用地，不敢供，根本不敢供。
典型的2個東北城市沈陽、長春。
沈陽市場壓力大到什么程度？
2022年沈陽兩次土拍，只賣了14宗住宅用地，可以說沒一點熱度；
第三輪土拍呢？一看市場太冷，直接放棄不拍了！
更嚴重的是，沈陽2021/2022年拍過的地，大部分都還沒開發，根本不敢動工。
如今呢？2023年沈陽宅地供地計劃出來后，供應量比去年跌了高達70%。
今年上半年，沈陽還沒有賣過一宗地！
長春市場，更加魔幻！
2019年，長春成交79宗商住用地，共計769萬㎡；
2020年，成交95宗地，共計815萬㎡；
2021年，成交112宗地，共計886萬㎡；
2022年呢？全年一共成交了4宗住宅用地，一共僅僅有18萬㎡。
一座城市苦哈哈賣一年地，不如人家賣一塊地！
4
土地之難，難于：成交金額、面積都在猛降，只有樓面價在漲！
看數據。
而且，還不是一兩個城市在漲，是很多城市都在漲。
——樓面價在漲：
2023上半年一線城市成交樓面價同比上漲9.1%，二線、三四線城市同比分別上漲4.5%、4%；
——溢價率也在漲：
尤其是6月，溢價率回升，且創近22個月以來溢價率新高。
上半年一線城市平均溢價率7.32%；
二線城市溢價率6.39%；
三四線城市溢價率6.63%；
為什么各項土地指標都在猛跌，地價卻在漲？
很簡單，人為調控，調整土地結構嘛，比如放棄過去常賣的遠郊地，換成核心城區優質地。
關鍵是，把好地拿出來，來推高溢價率、推高平均樓面價，有意義嗎？能助推市場回暖嗎？能漲一漲市場情緒和預期嗎？
結果大家都看到了啊，必然不能啊！
很多城市，土地推介會一輪接一輪的搞，土地一宗接一宗的終止下架，賣不動依然還是賣不動。
即便現在通過各種手段，流拍控制住了，平均地價起來了，還出現了少數溢價，但絕大多數城市的土地市場，依然沒有回暖。
5
現在的土地問題，根本不是流拍的問題、不是價格的問題。
是什么？
是現在根本不敢放開供地，一旦放開供，流拍數據會很難看的問題；
是政府著急賣地，無奈開發商不敢買、沒錢買、沒預期買的問題；
是城投已經兜底兩年，早就扛不住要退場的問題；
是之前供地太多行情又差，造城庫存積壓太難消化的問題；
是房子賣不動盈利困難的問題，買了地賣不出去房，地就要砸手里的問題；
是市場行情差預期不夠，商品房庫存太多導致供需不平衡的問題；
以上，都是問題。
這一圈兒，就是一個問題循環，困住了土地市場，困住了地方財政，困住了樓市里的千千萬萬！
所以土地市場的問題，靠人為調整，根本解決不了問題。
根源還是前端銷售端。
開發商房子賣不出去，看不到回款、看不到行情、看不到利潤，怎么會積極拿地？
土地交易量在跌，新房二手房交易量在跌，價格也在跌，房東們賠錢也要拋售。
購房者，看不到土地回暖、看不到行情回暖，看不到交易回暖、看不到房價回暖，又怎能看到上漲預期？
看不到上漲預期，又怎么會積極入場買買買？
銷售端起不來，土地就別想回暖，一切都白搭！
賣地收入跌跌不休，太多城市的財政就扛不住！
這一切，太難太難……
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